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1년 새 29.5% 오른 분당 — 집값 상승 1위가 강남이 아니었다

분당 아파트값 상승률 1위

한눈에 요약

  • 무슨 일? 직방이 2025년 9월부터 올해 8월까지 전국 아파트 매매시세를 분석한 결과, 경기 성남시 분당구가 29.5% 올라 상승률 1위를 기록했습니다.
  • 왜 중요? 상승률 상위 10곳이 서울과 경기에서 각각 5곳씩, 모두 수도권이었습니다. 반면 강남구는 22.6%에서 6.8%로, 서초구는 19.3%에서 8.0%로 상승폭이 크게 꺾였습니다.
  • 핵심 숫자/일정: 2위 광명 28.4%, 3위 서울 동작 25.3%, 4위 용인 수지 24.8%, 5위 광진 23.8% 순입니다.

무슨 일이 있었나

부동산 플랫폼 직방이 7일 발표한 분석 결과, 최근 1년간 전국에서 아파트 매매시세가 가장 많이 오른 곳은 경기 성남시 분당구였습니다. 상승률 29.5%로, 야탑동과 서현동, 구미동 등을 중심으로 가격이 올랐습니다.

주목할 점은 순위표의 얼굴이 바뀌었다는 것입니다. 직전 1년과 비교하면 서울 강남구의 상승률은 22.6%에서 6.8%로, 서초구는 19.3%에서 8.0%로 뚝 떨어졌습니다. 그 자리를 서울 동작구(12.7%→25.3%), 성동구(15.6%→22.6%)가 채웠고, 성북구와 광진구는 각각 22.4%와 23.8%를 기록하며 새로 상위 10위권에 진입했습니다.

경기 지역의 변화는 더 극적입니다. 분당구는 직전 1년 10.6%에서 29.5%로, 광명시는 3.8%에서 28.4%로 뛰었습니다. 하남과 용인 수지, 화성 동탄도 21.4~24.8% 오르며 상위권에 새로 이름을 올렸습니다.

숫자로 보는 상승률 상위 10곳

순위 지역 최근 1년 상승률
1 경기 성남 분당구 29.5%
2 경기 광명시 28.4%
3 서울 동작구 25.3%
4 경기 용인 수지구 24.8%
5 서울 광진구 23.8%
6 경기 하남시 22.8%
7 서울 성동구 22.6%
8 서울 성북구 22.4%
9 경기 화성 동탄구 21.4%
10 서울 송파구 17.7%

경기 주요 지역의 3.3㎡당 매매가격은 지난달 말 기준 하남 3710만원, 광명 3556만원, 용인 수지 2898만원, 화성 동탄 2704만원입니다. 공급면적 112㎡ 기준으로 환산하면 약 9억~12억원대입니다.

배경 — 왜 강남에서 옮겨갔나

거래량이 흐름을 보여줍니다. 새로 상위권에 진입한 지역은 실거래 건수가 크게 늘었습니다. 화성 동탄은 115.0%, 성북은 33.0%, 광명은 24.4%, 하남은 18.1%, 용인 수지는 13.6% 증가했습니다. 반대로 직전 1년 상승률 상위권이던 과천은 55.9%, 강남은 28.6%, 서초는 26.9% 줄었습니다. 가격이 오른 곳으로 거래가 몰렸다는 뜻입니다.

직방은 상승세가 강남권에서 서울 비강남권과 신도시, 서울 접근성이 좋은 경기 지역으로 확산한 것으로 분석했습니다. 배경으로는 규제 변화가 꼽힙니다. 지난해 10·15 대책 이후 고가주택을 중심으로 대출 규제가 강화됐고, 올해 다주택자 양도소득세 중과 재개와 세제 개편이 이어지면서 상대적으로 가격 부담이 낮은 지역으로 수요가 일부 이동했을 가능성이 있다는 설명입니다.

직방 관계자는 분당과 광명, 동작, 용인 수지 등도 규제지역에 포함돼 있지만 강남권보다 15억원 초과 주택 비중이 낮아 대출 규제의 영향이 상대적으로 덜했을 가능성이 있다고 밝혔습니다. 다만 전월세가격 상승과 실수요 유입이 중저가 지역의 가격을 지지하는 반면, 금리 인상에 따른 대출 부담과 세제 변화는 매수세를 제약할 수 있다고 덧붙였습니다.

나에게 미치는 영향

  • 수도권 실수요자: 이른바 중저가 지역의 가격 부담이 빠르게 올라왔습니다. 상승률 상위 지역은 이미 9억~12억원대에 진입해, 대출 한도와 총부채원리금상환비율(DSR)을 먼저 계산해보고 움직이는 것이 안전합니다.
  • 기존 보유자: 강남권의 상승세가 꺾인 만큼 지역별 온도차가 커졌습니다. 보유 지역이 어느 흐름에 속하는지 실거래가로 확인해볼 시점입니다.
  • 전월세 세입자: 직방은 전월세가격 상승이 매매가를 떠받치는 요인이라고 봤습니다. 재계약 시기가 다가온다면 인근 시세 흐름을 미리 살펴보는 편이 좋습니다.

자주 묻는 질문

Q. 이 수치는 실거래가 기준인가요?
A. 직방이 집계한 아파트 매매시세 변동률입니다. 개별 단지의 실거래가와는 차이가 있을 수 있어, 관심 단지는 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 따로 확인해야 합니다.

Q. 강남 집값이 내려간 건가요?
A. 아닙니다. 강남구도 6.8%, 서초구도 8.0% 올랐습니다. 다만 상승 속도가 직전 1년보다 크게 둔화된 것입니다.

Q. 앞으로도 이 지역들이 계속 오를까요?
A. 단정하기 어렵습니다. 직방도 전월세 상승과 실수요는 가격을 지지하지만 금리와 세제는 매수세를 제약할 수 있다고 양방향 요인을 함께 제시했습니다.

앞으로 지켜볼 것

  • 금리 인상 흐름이 대출 부담을 통해 매수세에 미치는 영향
  • 세제 개편 이후 다주택자 매물 출회 여부
  • 상승세가 수도권 외곽으로 더 확산될지, 아니면 진정될지

참고 자료