서울 아파트 세입자 절반 눌러앉았다 — 올해 전월세 갱신계약 46.5%, 비강남권 갱신권 사용 늘고 전셋값 동북권 11% 급등

한눈에 요약

• 무슨 일? 12일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 올해 서울 아파트 전월세 계약 중 신규·갱신 여부가 확인된 18만 6724건 가운데 갱신계약은 8만 6877건으로 46.5%를 차지했습니다. 지난해 연간 41.3%보다 5.2%포인트 높습니다.
• 왜 중요? 토지거래허가구역 확대와 대출 규제 강화로 전월세 매물이 줄고 이사가 어려워지면서 기존 집주인과 계약을 이어가는 세입자가 늘었다는 풀이입니다. 신규 세입자의 주거비 부담은 더 커질 수 있습니다.
• 핵심 단서: 갱신계약 중 계약갱신청구권(갱신권) 사용 비중은 지난해 49.2%에서 올해 43.1%로 낮아졌고, 집주인과 합의해 연장하는 합의갱신이 50.8%에서 56.9%로 늘었습니다.

무슨 일이 있었나

헤럴드경제는 올해 서울 아파트 전월세 갱신 비중이 오르는 동안 전세 매물은 줄고 가격은 뛰었다고 전했습니다. 한국부동산원에 따르면 올해 1~9월 서울 아파트 전셋값은 누적 8.21% 상승했습니다. 아실에 따르면 전날 기준 서울 아파트 전세 매물은 2만 2021건으로 1년 전 2만 6151건보다 4130건(15.8%) 줄었습니다. 전세 계약만 놓고 보면 갱신 비중이 52.7%로 절반을 넘었고, 이 가운데 53.3%가 갱신권을 사용했습니다.

숫자로 보는 갱신계약

항목	지난해	올해
갱신계약 비중	41.3%	46.5%
갱신권 사용 비중(갱신계약 중)	49.2%	43.1%
합의갱신 비중	50.8%	56.9%
서울 아파트 전세 매물(아실)	2만 6151건	2만 2021건
올해 1~9월 전셋값 누적 상승률	-	8.21%

강남과 비강남의 엇갈린 흐름

강남구는 올해 전월세 계약의 52%가 갱신계약으로 지난해(50%)보다 높아졌지만 갱신권 사용 비중은 54.3%에서 44.4%로 낮아졌습니다. 서초구와 송파구도 갱신권 사용 비중이 각각 53.2%에서 39.2%로, 48.1%에서 44.0%로 줄었습니다. 대치동의 한 공인중개사는 전셋값이 오르고 전세대출이 어려워져 이사가 힘든 세입자가 합의갱신을 원하는 경우가 많고, 임대차2법 6년 차를 맞아 이미 갱신권을 소진한 임차인이 많은 점도 영향을 줬을 것이라고 말했습니다.

반대로 비강남권에서는 갱신권 사용이 활발했습니다. 올해 갱신계약 중 갱신권 사용 비중은 중구 56.2%, 성동구 55.6%, 도봉구 53.9%, 성북구 52.5%, 광진구 52.4% 순으로 높았습니다. 전세 갱신만 보면 중구 66.2%, 종로구 64.2%, 성동구 62.2%, 동대문구 61.7%, 관악구 61.4%였습니다.

전셋값이 크게 오른 동북권

비강남권의 높은 갱신권 사용은 올해 강북권 중심의 전셋값 급등 영향으로 분석됩니다. 올해 1~9월 전셋값 상승률은 성북구 13.58%, 노원구 12.96%, 강북구 10.75%, 성동구 10.69%, 도봉구 10.43% 순이었고 동북권 전체는 11.13%로 서울 5대 권역 가운데 가장 높았습니다. 같은 기간 강남구는 2.52%, 서초구는 4.13%에 그쳤습니다. 월세도 동북권이 10.10% 올랐습니다.

사례도 소개됐습니다. 성북구 길음동 래미안길음1차 전용 59㎡는 올해 초 신규 전세가 4억 8000만 원이었는데 지난달 6억 5000만 원에 거래돼 약 10개월 만에 1억 7000만 원(35.4%) 올랐습니다. 노원구 중계동 건영3차 84㎡도 6억 5000만6억 8000만 원에서 8억 5000만8억 7000만 원으로 약 2억 원 상승했습니다. 한 중개사는 갱신권을 쓰면 임대료 인상률을 5% 이내로 제한할 수 있어 쓰는 경우가 많아졌고, 아파트 전세를 구하지 못해 다세대·빌라로 옮겨가는 임차인도 있다고 전했습니다.

나에게 미치는 영향

• 전월세 세입자: 계약 만료가 다가오면 갱신권과 합의갱신 중 유리한 방식을 비교해 볼 수 있습니다. 갱신권은 임대료 인상률을 5% 이내로 제한한다고 기사는 설명했습니다.
• 이사를 계획하는 독자: 전세 매물이 1년 새 15.8% 줄어 신규 계약은 더 어려울 수 있습니다.
• 집주인: 합의갱신이 늘면서 시세 반영 폭을 놓고 협의하는 사례가 많아질 수 있습니다. 개별 계약은 법률 상담이나 공인중개사 확인이 필요합니다.

용어 풀이

• 갱신계약: 기존 임차인이 같은 집에서 계약을 연장하는 것입니다.
• 계약갱신청구권(갱신권): 임차인이 1회 계약 연장을 요구할 수 있고 임대료 인상은 5% 이내로 제한되는 권리입니다.
• 합의갱신: 집주인과 세입자가 협의해 조건을 정해 연장하는 방식입니다.
• 토지거래허가구역: 주택 거래 때 지자체 허가를 받아야 하는 지역입니다.

자주 묻는 질문

Q. 갱신계약 비중이 왜 올랐나요?
A. 토지거래허가구역 확대와 대출 규제 강화로 전월세 매물이 줄고 이사가 어려워진 영향으로 풀이됩니다.

Q. 갱신권을 쓰면 무엇이 좋은가요?
A. 임대료 인상률을 5% 이내로 제한할 수 있습니다.

Q. 어느 지역 전셋값이 가장 올랐나요?
A. 동북권이 11.13%로 서울 5대 권역 중 가장 높았고 성북구가 13.58%로 최고였습니다.

앞으로 지켜볼 것

• 전세 매물과 전셋값의 연말 흐름
• 대출 규제와 토지거래허가구역 추가 조치
• 임대차 시장 제도 개선 논의

참고 자료

• 헤럴드경제 - 이사하려니 2억 더 서울 아파트 세입자 절반이 눌러앉았다 (2026-11-12)