서울 집값 거품 위험 세계 5위 — 첫 조사 대상에 오르자마자 위험군으로 분류됐다

한눈에 요약

• 무슨 일? 스위스 금융그룹 UBS가 9월 22일(현지시각) 글로벌 부동산 버블 지수 2026을 발표했습니다.
• 왜 중요? 서울은 취리히·도쿄·마이애미·두바이에 이어 5위에 올랐고 위험군으로 분류됐습니다. 서울은 올해 처음 조사 대상에 포함됐습니다.
• 핵심 숫자: 분석 대상 23개 도시, 서울 실질 주택가격 1년간 약 10% 상승, 최고 위험군은 취리히와 도쿄.

무슨 일이 있었나

한겨레 보도에 따르면 UBS가 발표한 글로벌 부동산 버블 지수 2026에서 서울은 전 세계 주요 도시 가운데 다섯 번째로 버블 위험이 높은 것으로 평가됐습니다. 서울 앞에는 취리히(스위스), 도쿄(일본), 마이애미(미국), 두바이(아랍에미리트)가 있었습니다.

UBS는 서울과 리스본(포르투갈)의 주택시장 불균형이 심해져 분석 대상 23개 도시 가운데 부동산 거품 위험이 올해 가장 크게 증가했다고 밝혔습니다. 물가상승률을 반영한 서울의 실질 주택가격은 최근 1년간 약 10% 상승한 것으로 나타났습니다. 리스본과 마드리드(스페인), 홍콩도 실질 집값이 약 10% 오른 도시로 꼽혔습니다.

숫자로 보는 버블 지수 2026

구분	도시
최고 위험군	취리히, 도쿄
위험군	마이애미, 두바이, 서울, 제네바, 리스본
보통 위험군	로스앤젤레스, 시드니, 토론토, 밴쿠버, 홍콩, 싱가포르, 암스테르담, 마드리드, 프랑크푸르트, 뮌헨, 밀라노
저위험군	파리, 런던, 뉴욕, 샌프란시스코, 상파울루
서울 순위	전체 5위, 올해 첫 조사 대상
서울 실질 집값	최근 1년간 약 10% 상승
분석 대상	23개 도시

배경 — 이 지수는 무엇을 재나

UBS의 글로벌 부동산 버블 지수는 주택가격이 소득, 임대료, 가계부채, 주택 건설 활동 등 경제 기초여건과 비교해 얼마나 괴리돼 있는지를 평가합니다. 집값이 소득이나 임대료보다 빠르게 오르고, 신용 증가가 과도하거나 공급 불균형이 심할수록 향후 시장 조정에 취약할 수 있다는 의미입니다.

이번에 처음 평가 대상에 포함된 서울이 위험군으로 분류된 것은, 서울 주택시장이 국제 주요 도시와 비교해도 가격과 소득·임대료·금융여건 간 불균형이 큰 시장으로 평가됐다는 뜻입니다.

다만 UBS는 이 지수가 집값 하락 시점을 정확히 예측하는 도구는 아니라고 밝혔습니다. 가격과 소득·임대료 간 불일치, 과도한 신용 증가, 과잉 개발 등을 분석해 가격 조정에 취약한 시장을 파악하는 지표라는 설명입니다. 순위가 높다고 곧바로 하락이 예정돼 있다는 의미는 아니라는 것입니다.

다른 도시들은 어땠나

올해 최상위 단계인 최고 위험군에는 취리히와 도쿄가 이름을 올렸습니다. 직전 두 차례 조사에서 최고 위험군이었던 마이애미는 한 단계 낮은 위험군으로 내려왔지만, 서울·두바이·제네바·리스본과 함께 여전히 위험도가 높은 시장으로 평가됐습니다.

보통 위험군에는 로스앤젤레스, 시드니, 토론토, 밴쿠버, 홍콩, 싱가포르가 포함됐습니다. 유럽에서는 암스테르담·마드리드·프랑크푸르트·뮌헨·밀라노가 이 범주에 속했습니다. 프랑크푸르트와 뮌헨은 2022년까지만 해도 부동산 거품 위험이 가장 큰 도시로 꼽혔지만 현재는 보통 위험군입니다.

반면 파리와 런던은 저위험군으로 분류됐고 뉴욕·샌프란시스코·상파울루도 위험도가 낮은 시장으로 평가됐습니다.

UBS는 세계 주택시장의 전체적인 버블 위험이 지난 1년간 큰 변화 없이 유지됐으며 광범위한 신규 주택 호황의 징후도 제한적이라고 분석했습니다. 다만 도시별 차이는 컸습니다. 북미 주요 도시에서는 고금리가 주택 구매력을 떨어뜨리고 수요를 위축시키면서 버블 위험도가 낮아졌지만, 서울과 리스본 등에서는 가격 상승이 이어지며 시장 불균형이 확대됐습니다.

나에게 미치는 영향

서울에 집을 마련하려는 사람: 이 지수는 집값의 방향을 알려주는 지표가 아니라, 가격이 소득·임대료 같은 기초여건에서 얼마나 떨어져 있는지를 보는 지표입니다. UBS 스스로 하락 시점 예측 도구가 아니라고 밝혔습니다.

세입자: 지수의 핵심 요소 중 하나가 집값과 임대료의 괴리입니다. 서울이 위험군으로 분류됐다는 것은 이 격차가 국제적으로도 큰 편이라는 뜻입니다.

해외 부동산에 관심 있는 사람: 파리와 런던, 뉴욕이 저위험군으로 분류됐고 북미 도시들의 위험도는 고금리 영향으로 낮아졌습니다.

자주 묻는 질문

Q. 서울이 5위면 곧 집값이 떨어진다는 뜻인가요?
아닙니다. UBS는 이 지수가 집값 하락 시점을 예측하는 도구가 아니며, 가격 조정에 취약한 시장을 파악하는 지표라고 설명했습니다.

Q. 서울은 예전에도 조사 대상이었나요?
아닙니다. 올해 처음 조사 대상에 포함됐습니다.

Q. 어떤 항목을 보고 평가하나요?
주택가격이 소득, 임대료, 가계부채, 주택 건설 활동 등 경제 기초여건과 얼마나 괴리돼 있는지를 평가합니다.

Q. 위험이 가장 크게 늘어난 도시는 어디인가요?
UBS는 서울과 리스본의 주택시장 불균형이 심해져 올해 거품 위험이 가장 크게 증가했다고 밝혔습니다.

앞으로 지켜볼 것

• 내년 조사에서 서울의 순위와 등급 변화.
• 실질 주택가격 상승세가 이어지는지 여부.

참고 자료

• 한겨레 - 서울 부동산 거품 세계 5위…홍콩, LA, 시드니, 파리보다 훨씬 위험 (2026-09-23)