서울 아파트 거래 절반이 역대 최고가 이상 — 동대문 81.9%, 성북 68.5%인데 강남은 43%로 내려온 이유

한눈에 요약

• 무슨 일? 부동산 플랫폼 직방이 2026년 아파트 실거래가를 분석한 결과, 3분기(7~9월) 서울 아파트 거래 1만930건 가운데 54.7%인 5977건이 과거 최고 거래가와 같거나 높은 가격에 체결됐습니다.
• 왜 중요? 전고점 이상 거래 비중은 1분기 38.2%, 2분기 43.0%, 3분기 54.7%로 계속 높아졌습니다. 서울 25개 자치구 중 22개구에서 1분기보다 비중이 커졌고, 특히 동대문·성북·서대문·중랑 같은 비강남권이 크게 올랐습니다.
• 핵심 숫자/일정: 동대문구 45.7%→81.9%, 성북구 32.1%→68.5%, 강남구 55.0%→43.0%. 경기도는 22.4%, 분당구는 94.1%.

무슨 일이 있었나

국민일보가 12일 보도한 직방 분석입니다. 직방은 2025년 12월 31일까지 같은 단지·같은 전용면적에서 거래된 최고 가격을 “전고점”으로 정하고, 2026년에 실제 체결된 개별 거래가격을 그 전고점과 비교했습니다. 과거와 2026년 해당 분기에 모두 거래가 있어 비교가 가능한 거래만 대상으로 삼았습니다.

그 결과 3분기 서울에서 비교 가능한 거래 1만930건 중 5977건(54.7%)이 전고점과 같거나 높은 가격이었습니다. 1분기 38.2%, 2분기 43.0%에서 두 분기 연속 올랐습니다.

한국부동산원 기준으로 서울 아파트값은 10월 5일 기준 87주 연속 상승 중이며, 서울 전역과 경기 12개 지역을 묶은 토지거래허가구역 규제는 이달 20일 시행 1년을 맞습니다. 허가구역 지정 뒤 1년간 서울 아파트 전세가격지수는 9.92% 올라 지정 직전 1년 상승률(2.41%)의 약 4.1배였다고 기사는 전했습니다.

숫자로 보는 전고점 돌파 거래

지역	1분기 비중	3분기 비중
서울 전체	38.2%	54.7%
동대문구	45.7%	81.9%
서대문구	44.4%	73.5%
성북구	32.1%	68.5%
은평구	26.1%	50.0%
중랑구	13.2%	41.4%
강북구	8.9%	34.5%
노원구	8.1%	24.9%
도봉구	6.1%	12.4%
강남구	55.0%	43.0%
서초구	67.6%	62.6%
용산구	71.3%	66.9%

경기도는 3분기 거래 3만3619건 중 22.4%가 전고점 이상이었습니다. 1분기 12.0%, 2분기 18.9%에서 올랐습니다. 성남시 분당구가 94.1%로 가장 높았고 성남 수정구 77.2%, 용인 수지구 74.1%, 하남시 73.6%, 성남 중원구 65.4% 순이었습니다. 반면 의정부시는 6.4%, 파주시는 4.0%에 그쳐 경기 안에서도 차이가 컸습니다.

왜 외곽이 주도했나

강남·서초·용산은 이미 1분기에 전고점 이상 거래 비중이 5571%로 높았다가 3분기에 4367%로 낮아졌습니다. 반면 동대문·성북·서대문·중랑·은평·강북·노원·도봉은 연초보다 비중이 크게 올랐습니다.

기사는 대출 규제로 자금 조달 부담이 커진 데다 공급 부족 우려, 임대차 가격 상승이 겹치면서 서울 외곽 등 중하위 지역에서 전고점 이상 거래가 크게 늘었다는 분석을 전했습니다. 강남권이 먼저 오른 뒤 상대적으로 덜 오른 지역으로 매수세가 옮겨 간 흐름으로 읽힙니다.

나에게 미치는 영향

• 서울 외곽에 집을 사려는 실수요자: 동대문·성북·서대문·은평은 3분기 거래의 절반에서 80%가 역대 최고가 이상이었습니다. 호가뿐 아니라 실제 체결가가 전고점을 넘는 거래가 많다는 뜻이므로, 같은 단지의 과거 최고가를 기준으로 가격을 따져 보는 것이 좋습니다.
• 강남권 매수·매도자: 전고점 이상 거래 비중이 줄었다는 것은 가격이 내렸다는 뜻이 아니라, 최고가를 다시 넘기는 거래의 비율이 낮아졌다는 뜻입니다. 숨 고르기 국면으로 해석됩니다.
• 세입자: 토지거래허가구역 지정 뒤 1년간 서울 전세가격지수가 9.92% 올랐습니다. 매매가 막힌 지역에서 전세 수요가 늘어난 영향을 체감할 수 있습니다.
• 경기도 거주자: 분당·수지·하남은 서울 강남권 못지않게 전고점 돌파 비중이 높았고, 의정부·파주는 한 자릿수였습니다. 같은 경기도라도 지역에 따라 시장이 완전히 다릅니다.

이 글은 보도된 통계를 정리한 것이며 특정 지역의 매수나 매도를 권유하지 않습니다.

자주 묻는 질문

Q. “전고점 이상 거래”는 어떻게 계산하나요?
같은 단지, 같은 전용면적에서 2025년 말까지 기록된 최고 거래가를 기준으로, 2026년 거래가 그 가격과 같거나 높으면 전고점 이상으로 셉니다. 과거 거래가 없는 신규 단지는 비교 대상에서 빠집니다.

Q. 서울 아파트값은 얼마나 오래 올랐나요?
한국부동산원 기준 10월 5일까지 87주 연속 상승입니다.

Q. 갭투자는 늘었나요?
기사는 보증금을 끼고 사는 갭투자가 줄어드는 추세라고 전했습니다. 다만 수치는 제시되지 않았습니다.

앞으로 지켜볼 것

• 10월 20일 토지거래허가구역 시행 1년: 연장·조정 여부가 시장에 영향을 줍니다.
• 4분기 전고점 돌파 비중: 외곽 상승세가 이어질지, 강남권 숨 고르기가 확산될지가 관건입니다.
• 대출 규제와 금리: 자금 조달 부담이 외곽 매수세의 변수입니다.

참고 자료

• 국민일보 - 서울 아파트, 절반 이상 ‘전고점’ 넘었다…상승지역 전방위 확산 (2026-10-12)