서울 아파트값 1년 새 15.5% 뛰었는데 거래는 줄었다 — 매수세는 15억 원 이하 외곽으로

한눈에 요약

• 무슨 일? 한국부동산원이 공표한 8월 서울 아파트 매매 실거래가격지수가 전월보다 0.72%, 지난해 같은 달보다 15.50% 올랐습니다. 전년 동월 대비 상승률은 2021년 11월(17.92%) 이후 가장 높습니다.
• 왜 중요? 강남권(동남권)은 내림세로 돌아선 반면 노원·도봉·강북이 속한 동북권이 오름세를 이끌었고, 거래량은 줄었습니다. 매수세가 대출 한도가 갈리는 15억 원 이하 아파트로 몰린 것이 특징입니다.
• 핵심 숫자: 9월 매매 2923건(전월 대비 18.3% 감소, 신고 마감 전 잠정치), 9월 15억 원 이하 거래 비중 78.1%.

무슨 일이 있었나

세계일보 보도에 따르면 서울시는 한국부동산원이 공표한 8월 서울 아파트 매매 실거래가격지수를 분석했습니다. 이 지수는 8월 1~31일 체결된 매매계약 중 계약일로부터 30일 안에 신고가 끝난 실거래 자료를 모두 분석해 산출합니다. 서울의 오름세는 전국과 비교해도 두드러져서, 한 달 앞선 7월 지수 기준 서울은 1년 새 14.56% 올라 전국(5.38%)과 수도권(9.09%)을 크게 웃돌았고 전국 상승률의 2.7배였습니다. 서울 지수는 2021년 10월의 직전 정점도 이미 넘어섰습니다.

숫자로 보는 권역별 흐름

권역(8월 전월 대비)	상승률
동북권(노원·도봉·강북 등)	1.54%
도심권	1.06%
서북권	0.40%
서남권	0.29%
동남권(강남·서초·송파·강동)	-0.29%

올해 1월과 비교하면 서울 전체 아파트값은 8.3% 올랐고, 외곽인 동북권(11.5%)과 서남권(8.4%)의 오름폭이 컸습니다. 규모별로는 모든 면적대가 올랐고, 중대형(85㎡ 초과 135㎡ 이하)이 전월보다 1.32% 올라 가장 높았습니다. 동남권 지수가 내린 것은 넉 달 만입니다.

왜 강남권만 내렸나

시장에서는 고가 아파트에 쏠린 세금과 대출 부담을 원인으로 꼽습니다. 정부는 2026년 세제개편안에서 양도소득세 장기보유특별공제를 보유 중심에서 거주 중심으로 바꾸고 공제액에 상한을 두기로 했으며, 이 개편은 1년 유예를 거쳐 2028년부터 적용됩니다. 지난해 10·15 대책 이후 수도권·규제지역에서 시가 25억 원을 넘는 주택의 주택담보대출 한도는 2억 원입니다. 남혁우 우리은행 부동산 연구원은 강남 3구와 용산 등 고가 아파트 밀집 지역에서 세제개편안을 둘러싼 불확실성과 고금리 장기화 우려로 매수심리가 위축됐다고 설명했습니다.

매수세는 왜 15억 원 이하로 몰렸나

구분	주택 구입 목적 주담대 한도(수도권·규제지역)
시가 15억 원 이하	6억 원
15억 원 초과~25억 원 이하	4억 원
25억 원 초과	2억 원

9월 서울 아파트 매매 중 15억 원 이하 거래 비중은 78.1%였습니다. 5월 72.3%에서 8월 79.5%까지 커졌다가 조금 줄었습니다. 자치구별로는 노원구가 332건으로 거래가 가장 많았고 노원구 거래의 99.7%가 15억 원 이하였으며, 도봉·강북·금천은 거래 전부가 15억 원 이하였습니다. 거래량은 다주택자 양도세 중과가 다시 시작된 5월 이후 줄어드는 흐름입니다.

나에게 미치는 영향

• 내 집 마련을 고민하는 분: 대출 한도가 15억 원을 기준으로 달라지는 만큼 가격대에 따라 자금 계획이 크게 달라집니다.
• 실수요자: 외곽 중저가 지역에 수요가 몰리면서 이 지역의 가격 상승 폭이 컸습니다.
• 세금·보유 주택 관련: 양도세 장기보유특별공제 개편은 2028년부터 적용되며 세부 내용은 확정 과정을 확인해야 합니다.

이 글은 부동산 투자 권유가 아니며, 9월 수치는 신고 마감 전 잠정치라 바뀔 수 있습니다.

자주 묻는 질문

Q. 서울 아파트값이 모든 지역에서 오르고 있나요?
A. 아닙니다. 8월 기준 동남권은 -0.29%로 하락했고 나머지 권역은 올랐습니다.

Q. 9월 거래량은 확정치인가요?
A. 신고 마감 전 잠정치로 2923건이며 이후 더 늘 수 있습니다.

Q. 왜 15억 원 이하 거래가 많은가요?
A. 15억 원이 주택담보대출 한도가 갈리는 첫 문턱이기 때문이라는 분석입니다.

앞으로 지켜볼 것

• 9월 이후 실거래가격지수와 거래량 추이
• 세제개편안(양도세 장기보유특별공제) 확정 과정
• 대출 규제와 금리 흐름이 매수 심리에 미치는 영향

참고 자료

• 세계일보 - 서울 아파트값 1년 새 15.5% 뛰었는데 거래는 줄었다…외곽 ‘15억원 이하’로 몰려 (2026-10-22)